物業上市公司隊伍即將迎來新選手。12月9日~12日，保利發展(600048.SH)旗下公司保利物業將公開招股，擬發行約1.33億股，其中香港發售1733.36萬股，國際發售1.16億股，另有15%超額配股權。最高發售價每股35.10港元，每手買賣單位為200股。預期將于12月19日上午9時在聯交所買賣。

假設每股發售價32.90港元，預期所得款項凈額約42.9億港元。其中，約57%將用于把握戰略投資機會，擇優并購，發展戰略聯盟及擴大物業管理業務規模;約15%將用于進一步開拓增值服務;約18%用于升級數字化及智能化管理系統;約10%將用作運營資金及一般公司用途。

據悉，公司已就基石配售與GIC Private Limited(GIC);Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P.;中國國有企業結構調整基金股份有限公司及中交國際(香港)控股有限公司訂立基石投資協議，擬分別認購8500萬美元、3500萬美元、3000萬美元及3000萬美元股份。

從今年4月11日摘牌新三板，到12月1日通過港交所聆訊，保利物業即將成為第18家在港上市的內地物業公司。2017年8月，保利物業曾登陸新三板，但不到兩年就選擇退市，此后8月7日向港交所提交上市申請。

背靠央企保利發展，保利物業在規模上有先發優勢。截止2019年6月底，保利物業布局全國148個城市，合同管理面積454.9百萬平方米，在管總面積260.3百萬平方米，管理846項物業，即將超越綠城服務(02869.HK)成為第三大上市物業公司。

從業務上看，保利物業主要為國內一二線城市各類物業提供物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。物業管理服務為主要營收來源，今年前6個月占比總營收的64.6%。

但盈利能力偏弱顯而易見。該公司近三年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%;同期，公司凈利率僅5.8%、6.9%、7.9%。保利物業表示，公司面臨各方成本上行壓力，包括但不限于：最低工資增加、員工人數增加、節約成本措施生效所需時間。

擴大規模和提升市占率訴求下，保利物業渴求快速進入資本市場。實際上，不僅是保利物業，近兩年物業公司密集赴港上市，其中不乏碧桂園服務、新城悅、雅生活、藍光嘉寶等母公司背景強大的物管企業。

資本市場同樣給予物管公司較高估值。碧桂園服務市盈率達52.35倍，市值更是高達753.63億港元。而綠城服務252.15億的市值遠超綠城中國(03900.HK)，成為唯一市值超過關聯房企的選手。

華盛證券表示，香港市場17家物業管理股，截至目前取得正向漲幅的高達11家，占比超過64%。今年1月1日至12月3日，漲幅居于前列的分別為新城悅服務、佳兆業美好、永升生活服務、雅生活、中海物業以及碧桂園服務。

中泰證券認為，當前行業整體處于成長紅利階段，行業集中度加速提升。目前行業競爭格局尚未定型，龍頭企業可利用資金優勢開展收并購，擴大管理規模并提升經營效率，同時利用資源優勢引進人才，推動技術創新與應用。