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LPR進(jìn)一步下調(diào)的空間已不大，需要在進(jìn)一步優(yōu)化住房貸款利率政策、促進(jìn)存量房貸利率下行等方面發(fā)力。

近期，中國(guó)人民銀行將1年期和5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）分別穩(wěn)定在3.45%和4.2%的水平不變。由于LPR報(bào)價(jià)與當(dāng)月中期借貸便利（MLF）操作利率大概率保持聯(lián)動(dòng)，因而當(dāng)作為定價(jià)之錨的MLF利率按兵不動(dòng)時(shí)，疊加銀行凈息差已至歷史低位、負(fù)債成本壓減空間有限以及存量按揭貸款利率優(yōu)化調(diào)整的背景，報(bào)價(jià)行主動(dòng)進(jìn)一步壓縮加點(diǎn)的動(dòng)力不足，物價(jià)水平回暖也使調(diào)降LPR的迫切性有所下降。

在制定推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的政策措施時(shí)，需要綜合考慮與平衡加大宏觀政策調(diào)控力度、著力擴(kuò)大有效需求、做強(qiáng)做優(yōu)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、提振經(jīng)營(yíng)主體信心、防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)等工作之間的關(guān)系。此次雖然維持LPR不變，但由于目前加權(quán)平均貸款利率已達(dá)到較低水平，且市場(chǎng)供求關(guān)系改善帶來(lái)的物價(jià)水平回暖，使實(shí)際利率有所下行，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸成本、經(jīng)營(yíng)主體融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本穩(wěn)中有降仍具備相當(dāng)條件，且年內(nèi)仍有降息的必要性。

總的看，此次LPR原地踏步，利于穩(wěn)投資、促消費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需、防風(fēng)險(xiǎn)、化債務(wù)、加固經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，使金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度夠、節(jié)奏穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)、價(jià)格可持續(xù)。特別是5年期LPR按兵不動(dòng)，既意味著后期能夠?qū)嵤└鼮橛辛Φ牟顒e化房貸利率政策和存量房貸調(diào)整政策，也可以在降低居民購(gòu)房成本和利息負(fù)擔(dān)的同時(shí)緩解銀行凈息差壓力。這恰恰反映了在調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策時(shí)，對(duì)增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系的綜合考慮，對(duì)穩(wěn)預(yù)期、提效率、促需求等若干政策目標(biāo)的平衡。

差別化房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制和存量房貸利率調(diào)整機(jī)制，已經(jīng)為調(diào)整存量房貸利率留出較為靈活的操作空間。目前，已有超過(guò)100個(gè)城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限，5年期以上LPR已下行至2019年房貸利率換錨以來(lái)最低水平，并接近2015年歷史最低下限水平。但存量房貸與新發(fā)放房貸之間的利率差仍可高達(dá)2.4個(gè)百分點(diǎn)。

可以說(shuō)，LPR進(jìn)一步下調(diào)的空間已不大，需要在進(jìn)一步優(yōu)化住房貸款利率政策、壓降新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)空間、促進(jìn)存量房貸利率下行等方面發(fā)力，并分析下調(diào)房貸利率對(duì)呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的政策成效，以及對(duì)銀行利潤(rùn)水平和經(jīng)營(yíng)狀況的影響。

必須看到，單純使用下調(diào)房貸利率等政策方式，并不能完全、有效、根本地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢(shì)性問(wèn)題。各地應(yīng)按照自身實(shí)際情況，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調(diào)整當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，優(yōu)化限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)、交易稅費(fèi)、住宅類(lèi)別認(rèn)定等措施，貫徹因城施策、一城一策、一區(qū)一策、分類(lèi)指導(dǎo)，用足用好政策工具箱，跟進(jìn)中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效，落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)復(fù)蘇和長(zhǎng)期、健康、可持續(xù)發(fā)展。

要在市場(chǎng)化、法治化的前提下，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，由商業(yè)銀行與借款人平等、自主、友好協(xié)商，促進(jìn)存量房貸利率下行。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門(mén)的指引、操作細(xì)則和自身經(jīng)營(yíng)狀況，針對(duì)借款人的存量房貸利率、房貸本金規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、信用記錄、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、還款能力等情況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，以明確利率調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)、條件和范圍，并實(shí)行區(qū)別化確定定價(jià)、差異化抵押策略、動(dòng)態(tài)化調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制，避免一刀切、一陣風(fēng)、一頭熱，在貸前調(diào)查和貸后跟蹤環(huán)節(jié)做好相關(guān)配套工作。

二季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.74%，與上季度持平，繼續(xù)處于有歷史記錄以來(lái)的低位。只要做到有序調(diào)整存款利率、有效控制負(fù)債成本、把息差保持在合理水平，商業(yè)銀行就可以在主動(dòng)靈活下調(diào)房貸利率、讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表、做好做細(xì)做實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理之間取得平衡，就可以保持合理利潤(rùn)和凈息差水平、維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，以增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。

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