本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

2023年春節假期后，多地房地產市場表現出明顯的復蘇信號，到訪帶看、項目成交等數據均有明顯修復。與此同時，一些城市年內首輪集中供地也出現“高熱”現象，民企拿地積極性明顯提升，部分久未拿地的民企也重歸土地市場。

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對于該輪市場行情，“謹慎樂觀”則是業內人士的主要看法。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，短期看，部分城市3月或出現小陽春行情，但市場回暖的持續更需要居民置業信心和收入預期的恢復，整體仍需依賴宏觀經濟基本面的修復情況。

另一方面，“不同能級城市間分化情況或更加明顯，核心一二線城市市場情緒修復節奏較快，多數三四線城市仍面臨調整壓力，市場或延續調整態勢”，陳文靜判斷。

“至暗時刻已過，但復蘇之路非坦途。”民生證券在研報中強調。

房價止跌民企恢復拿地

壓抑已久的樓市開始回暖。連日來，北京、上海、深圳、杭州、成都等多個熱點城市售樓處人潮涌動，二手房經紀人異常忙碌。

一線城市中，1月底至今，上海已連續出現5個“日光盤”，更有項目出現“千人搖”現象；去年底熱度欠佳的二手房市場亦明顯回溫：2月前兩周，鏈家門店的成交量較此前增長50%—60%，帶看量增長30%—40%。

在北京，樓市快速“化凍”，新房市場異?；鸨肪淤I房統計，2023年1月30日至2月5日的一周時間內，北京新建商品住宅成交745套，相比上一周上漲868%。有部分樓盤僅月余時間便消化了過半的房源，二手房回溫也較為明顯，有中介稱成交水平甚至達到2017年同期水平。

據深圳市房地產中介協會指出，近期深圳二手房錄得量呈持續增長態勢，市場熱度回溫明顯；2月10日，深圳不動產登記中心公告稱，于2023年2月13日起恢復午間延時服務。

據民生證券研報統計，去年銷售壓力大的城市如南京、鄭州、溫州、天津等，2月回暖力度明顯強于杭州、合肥、成都等去年市場熱度較高的城市；去年滯銷的剛需板塊項目在這一波反彈中表現更好。

例如，南京網上房地產數據顯示，截至2023年2月15日，2月全市已累計成交新房2624套，日均成交量約為175套，環比上漲59.1%；據武漢住建局公開數據，截至2月22日，武漢2月新房成交9902套，日均成交量達到450套，同比去年整個2月（7322套）上漲35%。

與此同時，全國房價也出現止跌跡象。來自國家統計局的數據顯示，2023年1月，70個大中城市新房銷售價格環比上漲的城市有36個，較上月增加21個。其中，上海、合肥環比漲幅為0.7%，領跑全國；貝殼研究院數據則顯示，1月貝殼50城二手房價格指數環比上漲0.2%，這是自2021年8月連續17個月環比下跌以來首次止跌。

土地市場上，蟄伏甚久的民企開始頻頻出手，優質地塊亦受到房企們的青睞。就在2月21日舉行的2023年杭州首批集中供地中，13宗涉宅地塊中的7宗地塊由濱江、偉星等民企奪得。而在8宗觸頂進入線下搖號階段的地塊中，蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號的企業更高達60家，創下杭州歷史以來單一地塊參拍房企數量的新高。

易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，今年在杭州2022年第五批次供地、鄭州首輪集中供地中，新城控股、建業集團重返土拍，“意味著在經過一年的深度調整，金融端政策利好下，民企甚至是出險房企正逐步走出現金流危機”。丁祖昱判斷，銷售端預期向好，金融政策支持恢復民企生機，疊加優質地塊供應的刺激，民企開始重返土拍市場，銷售帶動投資回暖的良性循環正在不斷被修復。

多項政策利好加持，“真金白銀”補貼購房者

市場活躍度的好轉，主要受益于疫情管控放松后市場積極信號的不斷釋放。

1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，會議指出，2023年工作將整體圍繞“增信心、防風險、促轉型”這個主線；大力支持剛性和改善性住房需求，因城施策、精準施策，針對今年房地產行業的政策方向給出了明確思路。截至目前，已有上海市、江蘇省、湖南省等十余個省市出臺的相關穩經濟、促消費政策文件中，“促進住房消費”被多次提及。

著眼消費端，各地紛紛優化樓市調控政策，“因城施策”引導合理住房需求，為購房者松綁，降低購房門檻、購房成本。

其中，多地優化“認房認貸”標準，下調首付比例及按揭利率等。據貝殼研究院，2月百城首套主流利率再創2019年以來新低，有17城首套房貸利率回調至4%以內。其中，珠海首套房貸利率已降至3.7%，這一利率水平為全國最低；無錫、廈門、福州等城市則將首套房貸利率皆由4.1%降至3.8%；而北京、上海、杭州、寧波、成都、南寧等多地銀行放寬了房貸還款年齡上限，南寧甚至拋出“百歲貸”。

不少城市選擇以“真金白銀”補貼購房者，且更為傾向多孩家庭的購房者。

在揚州，各區支持人才和二孩及以上家庭購房。例如，在揚州經濟技術開發區內購買首套新建商品住宅并網簽，未婚、丁克、一孩家庭補貼6萬元；二孩家庭補貼11萬元；三孩及以上家庭補貼16萬元。另外，烏魯木齊、河南滎陽市、安徽六安市則對首次購房者和多孩家庭給予不同比例的契稅補貼。

值得一提的是，實行多年的商品房預售制度未來或將面臨較大改革空間。日前，包括山東、河南、四川等地已陸續提出開展現房銷售試點；而為了鼓勵存量房交易，近期，蘇州、成都、深圳、廈門、昆明、海口等城市開始推行二手房“帶押過戶”模式。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向《華夏時報》記者分析表示，“帶押過戶”方式在節省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利于激發二手房市場交易活力，促進住房消費。

進一步加大對剛性和改善性住房需求客群支持力度同時，多地也給予了房地產開發企業更多支持。

2月以來，南京、無錫等多地政府召開房地產企業座談會，傳遞支持房地產市場回暖的信號。例如，2月7日，南京規劃資源官微發文稱，該市房地產開發企業代表座談會在市規劃資源局舉行，華潤、萬科、仁恒、安居集團、棲霞建設、偉星等在寧近30家品牌房地產開發企業代表參加。文章稱，結合近期一、二手市場呈現的良好趨勢，房企代表對今年的市場發展走勢進行了研判，“對投資南京、發展南京充滿信心”。

而為給房企提供更多的流動性支持，繼房地產“金融16條”，房企信貸、債券、股權融資渠道的“三支箭”之后，今年2月20日，證券投資基金業協會應證監會要求，發布了關于《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》的公告，將自2023年3月1日起施行。據悉，“不動產私募投資基金”為新設立的基金產品類型，區別于原基礎設施及房地產基金類型，所運用的范圍涉及存量住宅領域。

國信地產在研報中指出，本次試點方案的出臺是“第三支箭”“金融16條”的進一步細化落地，也是2018年涉房私募基金備案暫停后首次打開，其中傳遞出的監管層對房地產市場持續關注和密切關懷的積極信號意義明顯，“既激活存量不動產市場需求，又助力房企優化資產負債表，對資產的買方和賣方都是利好”。

短期內需求釋放，市場或“后勁”不足

對于目前多地樓市回暖的行情，“謹慎樂觀”是頗為主流的看法。受訪人士指出，在多項政策利好加持下，部分城市房地產市場流動性逐步得到改善。但與此同時，不少城市的房地產市場預期低迷，市場流動性仍待回升。

以上海為例，“分化”仍是當前上海樓市的最大特點。近期，“疫情三年，房價漲回來只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈內大肆傳播。但事實上，在“千人搖”“日光盤”頻出的同時，部分新房項目仍難去化、“老破小”房源降價成交的情況也并不鮮見；另一方面，據上海鏈家統計，新盤呈現結構化特征，市區的樓盤、熱門板塊的樓盤大部分都是開盤去化率達到百分百，但是遠郊盤或者交通不便的樓盤去化率則比較低。

上海中原地產資深分析師盧文曦向《華夏時報》記者強調，“這種回暖是以前積壓的需求釋放，市場是一個回歸正常的過程。而不同的項目持續分化，倒掛項目火熱，也有項目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全。”

2月22日，中指研究院發布的統計數據顯示，全國樓市仍未出現明顯回暖跡象，其監測的重點100城新房周度成交增長幅度較為有限，2023年第8周同比增長約13%。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，短期看，部分城市3月或出現小陽春行情，但市場回暖的持續更需要居民置業信心和收入預期的恢復，整體仍需依賴宏觀經濟基本面的修復情況。不同能級城市間分化情況或更加明顯，核心一二線城市市場情緒修復節奏較快，多數三四線城市仍面臨調整壓力，市場或延續調整態勢。

“目前房地產市場還處于修復階段，3月份以后的市場表現也要看政策變化?！敝性禺a首席分析師張大偉告訴《華夏時報》記者：“整體來說如果政策沒有明顯變動，有可能’小陽春’會更明顯在二線城市釋放得多一些，如果一線城市對二套需求也有變化，有可能這次的’小陽春’會延續時間更長一些。”

克而瑞研究中心坦言，前期寬松政策和低房貸利率政策確實使得一部分城市初現復蘇跡象，但復蘇是局部而非全面的，持續性是脆弱的、尚且存疑的，底部修復過程也較為緩慢，短期內市場仍需要溫和的政策保駕護航，一些壓力城市寬松政策也有進一步加碼的必要。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

關鍵詞： 土地市場 一線城市 民營房企 商品住宅 二手房市場